СОВЕТЫ БЫВАЛЫХ

 Если Вы покупаете земельный участок для строительства дачи и загородного коттеджа, пришлите нам образец договора и мы совершенно бесплатно укажем Вам на "подводные камни", которые могут возникнуть на Вашем пути перед тем, как Вы станете землевладельцем, или уже после этого. Наши советы основываются на опыте других жителей Мурманска, которые ввиду недостаточной юридической грамотности потеряли деньги, время и нервы после приобретения земельных участков у не совсем честных застройщиков. Написать можно по электронной почте или через форму обратной  связи (синяя ссылка в левой части экрана).

Уважаемые мурманчане!

Мы, группа собственников земельных участков в коттеджном посёлке "Полярная усадьба" пострадавших от действий СОНТ "Городок", ООО "Оранж Стар Девелопмент", считаем целесообразным поделиться своим печальным опытом по приобретению земельных участков для дачного строительства.

И так, что нужно знать и учитывать перед заключением договора на приобретение земельного участка и договора строительства дачного дома или жилого строения?

1.Перед заключением договора купли/продажи земельного участка попросите у застройщика показать генеральный план застройки поселка. В соответствии с действующим законодательством такой план, письменно согласованный с местными органами власти, в обязательном порядке должен быть у застройщика. На этом плане должны быть выделены земли общего пользования, через которые осуществляется проезд к Вашим участкам (дороги, внутриквартальные проезды, технические площадки, парковки и т.д.). Попросите у застройщика ксерокопию этого плана или сделайте качественную фоторграфию документа, т.к. в дальнейшем это поможет Вам защитить свои права от недобросовестного застройщика, который в тайне от Вас может переоформить земли общего пользования в свою частную собственность, как это случилось в коттеджном посёлке "Полярная усадьба".

2.Требуйте от застройщика предоставления Вам копии Устава Товарищества, где прописываются права и обязанности сторон.

3. Добивайтесь, чтобы в Вашем договоре на приобретение земельного участка был пункт, в соответствии с которым закреплялось бы положение о том, что земли общего пользования, через которые осуществляется въезд в посёлок и проезд к Вашему участку, находятся в собственности садово-огороднического Товарищества (СОТ, СОНТ, СНТ, ТСН, ДНТ) или в коллективной собственности собственников недвижимости посёлка. В тексте договора  должна быть запись, что проезд к участку осуществляется по землям общего пользования. Иначе, рано или поздно Вы можете столкнуться с ситуацией, когда дорога к Вашему участку будет пролегать через чужой земельный участок и с Вас будут требовать плату за проезд, что вызовет необходимость оформления сервитута в судебном порядке и внесения платы хозяину участка.

4.Требуйте, чтобы в договоре на приобретение земельного участка был пункт о  том, что взнос на создание инфраструктуры посёлка является одновременно вступительным взносом в Товарищество собственников недвижимости. Требуйте, чтобв договоре с Товариществом была указана конкретная дата, до истечения котоой Вам обязаны выдать членскую книжку члена Товарищества. Иначе созданная на Ваши деньги инфраструктура будет являться собственностью ТСН, к которой Вы никакого отношения иметь не будете и ТСН (СОНТ, ДНТ) вправе брать с Вас деньги за пользование инфраструктурой. Настаивайте, чтобы в договоре на приобретение участка была указана конкретная денежная сумма, которая Вами передаётся (перечисляется) Товариществу на создание инфраструктуры посёлка. Что входит в инфрастркутуру, по каким землям она прокладывается, в договоре также должно быть чётко прописано.  Кроме этого в договоре должна быть отражена конкретная дата, до истечения которой Товарищество обязуется обеспечить Ваш участок и посёлок в целом инфраструктурой. Исключайте из договора неконкретные фразы, типа "товарищество обязуется оказать содействие в заключении договора электроснабжения", водоснабжения и т.п. Требуйте исключения из договора пунктов, в соответствии с которыми Товарищество выступает неким посредником между Вами и какими-то другими компаниями в выполнении каких-либо работ. Товарищество должно быть единственным исполнителем работ по Вашему договору и нести полную ответственность за его исполнение. 

5. В Вашем договоре должна быть указана в киловаттах мощность подводимой на Ваш участок линии энергоснабжения, а также должна быть фраза о том, что Товарищество обязауется  беспрерывно обеспечивать Вас электрической энергией в соответствии с заявленной мощностью.

6.Добивайтесь включения в договор пункта о том, что Товарищество обязуется предоставить Вам акты разграничения балансовой принадлежности сетей сразу же после окончания строительства объекта недвижимого имущества.

7.Настаивайте, чтобы в договоре на приобретение земельного участка был пункт о том, что ответственность за межевание Вашего участка и точность его границ лежит на Товариществе (ни в коем случае не на Застройщике посёлка). В коттеджном посёлке "Полярная усадьба" уже имели место случаи, когда дома строились фактически "одной ногой" на участке соседей, т.к. изначально границы были неправильно определены. Наличие такого пункта в Вашем договоре, в случае неправильного межевания, позволит предъявить финансовые претензии к Товариществу.  Межевые метки должны быть выставлены до того, как Вы подпишете договор приобретения участка.

8.Один из главных вопросов при приобретении участка, это его правовой статус, или разрешённый вид использования (РВИ). Если земельный участок предоставляется под индивидуальное жилищное строительство (земли населённых пунктов) или для ведения дачного, садово-огороднического хозяйства (земли сельхозназначения), то капитальное строение на таких землях строить можно. Эти земли могут предоставляться в собственность. Земли лесного фонда в собственность не предоставляются и строительство на этих землях капитальных строений вызывает определённые сложности и требует тщательного изучения документов. Также проверяйте документы государственных органов власти, для каких целей изначально предоставлялся земельный участок правообладателю. Нередки случаи, когда землю предоставляют частным компаниям под цели, не связанные с ведением садоводства или дачного хозяйства. В этом случаи правовые основания для строительства дачного дома или жилого строения на таких землях весьма шаткие. Если в документах указан РВИ - "для садоводства и дачного хозяйства", проблем, как правило, быть не должно.

На что стоит обращать внимание при заключении с застройщиком договора строительства дачного дома или жилого строения?

1.Договор на строительство дачного дома, жилого строения или иного объекта недвижимого имущества в обязательном порядке должен называться "ДОГОВОР ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО СТРОЕНИЯ ИЛИ ДАЧНОГО ДОМА". В последние годы недобросовестные застройщики применяют схему, которая позволяет им уходить от финансовых претензий клиентов в случае нарушения сроков строительства или выявления существенных недостатков в выполненных работах. Для этого они изначально заключают так называемый агентский договор, или договор инвестирования, по которому они выступают неким посредником между Вами и мифическими фирмами, которые по договору с застройщиком, точнее "по документам" и будут строить Ваш дом. Исключайте из Вашего договора фразы, что застройщик "от имени клиента", "по поручению клиента" и т.д. Ни в коем случае не соглашайтесь на агентский (инвестиционный) вариант договора строительства дома. 

 2.В договоре должны быть чётко обозначены этапы строительства с конкретными датами, а не только конечная дата сдачи дома. Т.е. заливка фундамента до такого-то числа, строительство несущих стен до такой-то даты, монтаж кровли до.... и т.д. В тексте договора должно быть указано, что каждый этап выполненных работ утверждается совместным актом приёма-передачи. Соответственно оплата выполненных работ также должна быть закреплена в договоре поэтапно.

3. В договоре должны быть чётко отражены все строительные материалы, их полный объём, в некоторых случаях технические характеристики и производитель. Должны быть обозначены сроки завозки строительных материалов на участок в соответствии с этапами работ. В частности требуйте указания в договоре:

- марку бетона, который будет применяться при заливке бетонной плиты и его прочностные характеристики. Бетон должен быть марки не ниже, чем М400. Иначе с Вас могут взять деньги за бетон марки М400, а залить бетон марки М200, который в два раза меньше по прочности и стоит значительно дешевле. Лучший бетон в Мурманске делает норвежский производитель Olen Betong; смотреть тут

-толщина и объём арматуры для монолитной плиты или ленточного фундамента;

-марку, размеры и производителя газобетонных блоков, т.к. качество у разных производителей существенно отличается. Наиболее качественной газобетонной продукцией являются блоки производства компании Aeroc. Если в договоре Вы это не укажете, Вам могут по цене блоков Aeroc поставить низкокачественные блоки белорусского производства;  смотреть тут

-марку и плотность минеральной и базальтовой   ваты. Для утепления стен применяется одна марка минеральной или базальтовой ваты, для утепления кровли другая. Базальтовая вата предпочтительнее, т.к. в отличие от минеральной она практически не подвергается воздействию открытого огня. Для утепления кровли плотность базальтовой ваты должна быть не менее 35 кг/м.3. Толщина минеральной  ваты или базалтовых матов для утепления кровли должна быть не менее 200 мм, лучше 250 мм при плотности материала 35 кг/м3. В договоре должен быть указан точный объём утеплителя для стен и кровли Лучшей по соотношению цена/качество является продукция компании Технониколь; смотреть тут    Более подробно о плотности утеплителя читайте тут

-марка пароизоляции для кровли и стен. Как правило наши "строители" применяют для этого обычную полиэтиленовую плёнку, которая очень быстро (за 3-4 года) приходит в негодность и у Вас начинаются проблемы с кровлей, где будет скапливаться гидроконденсат. Лучший вариант, который на десятки лет обеспечит отсутствие проблем с конденсатом кровли, это специальная строительная мембрана Tyvek Airguard;  смотреть тут        И тут...

-производитель, объём и конкретный артикул отделочного камня, если он будет применяться при отделке фасада Вашего дома. Неплохая продукция есть у завода Камрок; смотреть тут

-размер доски и объём деревяного блок-хауса, если он будет применяться для отделки фасада дома;

-тип окраски деревяного блок-хауса и тип применяемой окрасочной жидкости. Наши строители, как правило грунтуют и красят доски для фасада только с лицевой стороны, хотя по технологии доска должна грунтоваться и краситься с двух сторон, т.к. атмосферные явления, насекомые, в одинаковой степени влияют, как на лицевую сторону доски, так и на внутреннюю. В связи с этим добивайтесь, чтобы в договоре было отражено, что доска грунтуется и красится с двух сторон, в т.ч. должно быть указано количество слоев краски, которое будет наноситься. Не красьте доски фасада обычным Пинотексом, т.к. это крайне недолговечное покрытие. Лучший вариант для окраски досок фасада, это водорастворимые краски финского производителя Teknos. При сохранении технологии данный производитель даёт гарантию стойкости краски от воздействия атмосферных явлений и ультрафиолетового излучения солнца на 10-15 лет;   краску Teknos смотреть тут    или тут...

-тип, полный объём, цвет по RAL и производитель кровельного покрытия (металлочерепица, мягкая кровля, и т.д.);

-точное сечение бруса для изготовления основания стропильной системы. Для любого дома в нашем климате сечение бруса должно быть не менее 200х150 мм, в первую очередь для того, чтобы стропильная система выдерживала зимой снеговые нагрузки на кровлю;

-если Вы заказываете у застройщика окна, требуйте указания в договоре их технических характеристик и производителя. К договору в качестве приложения должен быть приложен чертёж оконных элементов. Мы рекомендуем Вам заказывать окна самостоятельно, т.е. не включать их в договор строительства. Так будет и дешевле, и качественнее;

-контролируйте процесс работ по обустройству дренажа Вашего участка вокруг возводимого здания до заливки фундаментной плиты. Помните, что шахты дренажных колодцев в обязательном порядке должны иметь днище. Если днище будет отсутствовать, со времнем песок забъёт все дренажные трубы и отвод воды прекратится; Посмотреть один из отрицательных примеров Посмотреть СНиП 2.06.15-85 по дренажу можно тут

-контролируйте процесс работ по обустройсту канализационных труб под фундаментной плитой. Трубы канализации под фундаментной плитой должны быть обязательно гофрированными и соответствовать кольцевой жесткости SN8, чтобы компенсировать нагрузки при  усадке фундаментной плиты и возведённого здания. Наилучший вариант труб, это продукция компании Pragma; смотреть тут

-не спешите заказывать, и тем более оплачивать застройщику внутреннюю отделку, электрику и систему отопления дома. Во-первых, минимум в течение года после возведения здания, оно должно дать усадку, во-вторых, многие работы Вы можете выполнить сами или найти бригады с более высоким уровнем квалификацими и меньшей стоимостью оплаты.  Помните, что многие застройщики стараются искать ны рынке труда не специалистов с высоким уровнем квалификации, а дешёвую рабочую силу, которая непрофессиональна  и  как правило ненадёжна. Бригады за строительный сезон могут меняться по несколько раз. посмотреть специалистов на нашем сайте

-стоимость строительных материалов должна быть обозначена в договоре в виде отдельной сметы. В случае судебных разбирательств Вы сможете аппелировать конкретными суммами  причинённого Вам ущерба в части стоимости материалов. Не ведитесь на увещевания застройщика, что стоимость материалов в договорах не прописывается из-за постоянно меняющихся цен. Это проблемы застройщика, т.к. он может закладывать в цены коэффициент возможного удорожания материалов;

-отдельным приложением к договору должны быть приложены чертежы и цветные эскизы всех сторон фасада Вашего дома. На этих приложениях должны стоять печати и подписи застройщика;

-помните, что на всех приложениях к договору должна стоять не только Ваша подпись, но подписи застройщика и печать юридического лица. Лучше всего, если договор будет прошит со всеми приложениями, и на последней странице опечатан печатью застройщика с подписью директора и Вашим автографом, как это происходит при регистрации сделок с недвижимым имуществом у нотариуса или в Управлении Росрегистрации. Учитывая вышеизложенное настоятельно ркомендуем Вам придерживаться следующей процедуры подписания  любого договора:

   - сначала внимательно прочитайте договор "от  корки до корки". Если Вам что-то не нравится, сразу об этом заявите другой стороне договора и попросите внести изменения;

   -  если текст договора Вас устроил, поставьте Ваши подписи на ВСЕХ листах договора, а не только на последнем листе, где уже на принтере отпечатана Ваша фамилия. Это убережёт Вас от подмены листов, чем регулярно пользуются мошенники. Сначала они Вам дают один текст договора, который Вас устраивает, потом выходят с обоими экземплярами в другую комнату, якобы для подписи или постановки печати, и там заменяют первые листы договора на устраивающий их вариант. Поэтому после того, как Вы прочитали все листы устраивающего Вас договора, не выпуская их из рук поставьте свои подписи на всех листах в нижней части, где есть свободное поле. Как уже говорилось выше лучшим вариантом будет предоставление Вам прошитого экземпляра договора, на котором при Вас все действующие лица поставят свои подписи и печать. Подписи и печать на договор должны ставиться обязательно в Вашем присутствии и только теми лицами, которые значатся в тексте договора. Иначе Вы можете попасть в ситуацию, когда договор со стороны застройщика может подписать совершенно построннее лицо. Не стесняйтесь озвучивать своия условия процедуры подписания договора, этим Вы сбережёте свои деньги.

4. Очень важный совет! Никогда не доверяйте ни одному застройщику. Если Вы не будете следить за ходом работ, лучше не стоит ввязываться в строительство дома. Проще купить готовый объект. Если же Вы решились строить дом с нуля, то следует запастись терпением и большим количеством времени. В идеале Вы должны каждый день проверять ход работ и качество их выполнения, а то и не один раз на дню. Если Вы этого делать не будете, часть скрытых работ, сделанных как попало, так и останутся вне вашего надзора. Эти "косяки" могут "выплыть" через несколько лет и изрядно попортить Вам нервы и значительно опустошить кошелёк. Поэтому ежедневный осмотр того, что сделано, это то бремя, которым пренебрегать не стоит. Если у Вас не технический склад ума и Вы ни разу не строитель, найдите себе хорошего советчика  по строительной части, который будет делать эту работу за Вас, возможно не бескорыстно. Независимый надзор профессиональным строителем за ходом работ  лучший вариант построить надёжный дом.

5.Обязательно прописывайте в договоре гарантийный срок на построенный объект недвижимости. Стандартный гарантийный срок для капитальных строений составляет не менее пяти лет.

6.Одним из самых надёжных вариантов заключения договора купли-продажи земельного участка, а также договора строительства дома, это заключение сделки  у нотариуса. Это убережёт Вас от ситуации, когда на Вашем договоре подписи руководителей компании-застройщика окажутся липовыми, как впрочем и печать предприятия. Нотариус всегда проверяет паспортные данные сторон договора, полномочия представителей компании и только после этого его регистрирует.

ЧЕМ ОТЛИЧАЕТСЯ ЗАДАТОК ОТ АВАНСА?

 Очень важный момент при заключении договоров купли/продажи земельного участка и строительства дома. Никогда не передавайте деньги застройщику по приходному кассовому ордеру или расписке. Настаивайте на заключении письменного соглашения о внесении ЗАДАТКА. Почему?        Читайте разъяснение адвоката тут